Kanzlei ArneburgMüller

News

28. September 2011
Bauherren sollten nicht auf Werbung hereinfallen
Wer ein neues Haus kaufen möchte, der sucht zunächst im Internet, informiert sich auf Messen und lässt sich Broschüren vom Traumhaus zuschicken. Was er dort sieht, ist allerdings reine Werbung. Und diese Werbung hat mit dem späteren Haus unter Umständen gar nichts zu tun. Entscheidend dafür, was der Käufer zum Schluss wirklich kauft, ist das, was im Vertrag steht. Alle Versprechungen und mündlichen Zusicherungen sind wertlos, solange sie nicht im Bauvertrag konkret vereinbart werden. Da bei Bauverträgen Vertragsgestaltungsfreiheit herrscht, sollten sich Bauherren hier vor Unterzeichnung vom Fachanwalt baurechtlich beraten lassen. Der Bauunternehmer tut das. Er ist schließlich Profi. Schon deshalb sollte auch der Bauherr, meist ein Laie, nicht auf juristischen Rat verzichten. RA Müller

27. September 2011
Bei Vergabe Nachforderungen zulassen
Unvollständige Angebote bei der Auftragsvergabe führen immer wieder zu Auseinandersetzungen. Dabei ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, Unterlagen nachzureichen, unter anderen nicht. Es kommt auf die Bewerbungsbedingungen an. Bei der Ausschreibung von Lieferungen und Leistungen lässt es die VOL/A in § 16 Abs. 2 beziehungsweise die VOL/A-EG in § 19 Abs. 2 zu, dass der Auftraggeber in den Vergabeunterlagen geforderte Erklärungen und Nachweise, die nicht bis zum Ende der Angebotsfrist vorgelegt wurden, vom Bieter innerhalb einer zu bestimmenden Nachfrist nachfordern kann. Eine ähnliche Regelung enthält für die Vergabe von Bauleistungen § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A. Hat der Auftraggeber in den Vergabeunterlagen, insbesondere in den Bewerbungsbedingungen, aber angegeben, dass die Angebote vollständig sein und alle geforderten Erklärungen und Nachweise enthalten sein müssen, so legt er sich, zumindest nach einer Entscheidung der Vergabekammer Sachsen-Anhalt vom 10.05.2011 (Az.: 1 VK LSA 4/11) selbst dahingehend fest, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist. Unvollständige Angebote sind dann zwingend auszuschließen. Das kann dann nicht nur für den ausgeschlossenen Bieter, sondern auch für den Auftraggeber ärgerlich sein, wenn ansonsten wirtschaftliche Angebote, möglicherweise sogar diejenigen mit dem besten Preisangebot, aus dem Wettbewerb fallen. Öffentliche Auftraggeber sollten deshalb auf alle Klauseln in den Bewerbungsbedingungen verzichten, die eine Nachforderung der Erklärungen und Nachweise ausschließen. Vielmehr sollten sie auf die Nachforderungsmöglichkeit hinweisen, um zum Schluss tatsächlich dem wirtschaftlichsten Angebot den Zuschlag erteilen zu können. Wir warnen allerdings: Fehlende Preisangaben dürfen nicht nachgefordert werden, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Einzelpositionen, deren Einzelpreise den Gesamtpreis nicht verändern oder die Wertungsreihenfolge und den Wettbewerb nicht beeinträchtigen. Rechtsanwalt Arneburg

23. September 2011
Kluge Investoren klären Baurechtsfragen vorab
Viele Menschen möchten ihr Vermögen vor Inflation schützen und erwägen Bau oder Kauf einer Immobilie. Zunächst sollte natürlich immer geprüft werden, ob sich das Investment überhaupt lohnt, denn in vielen Gegenden schrumpft die Bevölkerung und damit auch der Bedarf an Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Gehört die Kommune zu den zukünftigen Top-Adressen, dann sollte der Investor beim Grundstückskauf auch nicht blindlings zugreifen, sondern zunächst die baurechtlichen Besonderheiten des Areals prüfen: Stimmt die Lage? Welche Art der Bebauung ist an dieser Stelle überhaupt genehmigungsfähig? Handelt es sich um ein Grundstück im Innen- oder Außenbereich? Existiert ein rechtskräftiger Bebauungs- oder Flächennutzungsplan und wenn ja, was gibt er vor? Eine Bauvoranfrage, die eher informellen Charakter hat, hilft bei der ersten Abklärung. Grundsätzlich empfehlen wir: Wer bauen will, der sollte im Vorfeld so genau wie möglich das Umfeld prüfen und positive Kontakte knüpfen, zur Behörde ebenso wie zu den künftigen Nachbarn. Rechtsanwalt Arneburg

22. September 2011
Angebote vor Abgabe auf Vollständigkeit prüfen
Unvollständige Angebote bei der Auftragsvergabe führen immer wieder zu Auseinandersetzungen. Dabei ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, Unterlagen nachzureichen, unter anderen nicht. Es kommt auf die Bewerbungsbedingungen an. Bei der Ausschreibung von Lieferungen und Leistungen lässt es die VOL/A in § 16 Abs. 2 beziehungsweise die VOL/A-EG in § 19 Abs. 2 zu, dass der Auftraggeber in den Vergabeunterlagen geforderte Erklärungen und Nachweise, die nicht bis zum Ende der Angebotsfrist vorgelegt wurden, vom Bieter innerhalb einer zu bestimmenden Nachfrist nachfordern kann. Eine ähnliche Regelung enthält für die Vergabe von Bauleistungen § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A. Hat der Auftraggeber in den Vergabeunterlagen, insbesondere in den Bewerbungsbedingungen, aber angegeben, dass die Angebote vollständig sein und alle geforderten Erklärungen und Nachweise enthalten sein müssen, so legt er sich, zumindest nach einer Entscheidung der Vergabekammer Sachsen-Anhalt vom 10.05.2011 (Az.: 1 VK LSA 4/11) selbst dahingehend fest, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist. Unvollständige Angebote sind dann zwingend auszuschließen. Sie dürfen nicht mehr berücksichtigt werden. Das Handwerks- oder Bauunternehmen, das ein unvollständiges Angebot abgegeben hat, kommt also keinesfalls zum Zuge. Auch dann nicht, wenn sein Angebot das wirtschaftlichste gewesen wäre. Wir raten deshalb allen Unternehmern, die Vertragsbedingungen vorab sorgfältig zu studieren und nur entsprechend komplette Angebote abzugeben.

18. September 2011
Stundensätze frei verhandelbar
Die HOAI 2009 enthält keine Regelungen mehr zur Höhe von Zeithonoraren. Architekten können deshalb die Stundensätze für ihre Tätigkeit frei aushandeln, sofern dies nach der HOAI 2009 möglich ist. Hilfreich kann dabei die vom Kollegen Frank Siegburg entwickelte Tabelle sein. Die Schwierigkeit der Planungsleistung, Erfahrung und Spezialwissen des Architekten und ähnliches werden bei der Ermittlung von Stundensätzen für Planungsleistungen berücksichtigt. Im Ergebnis führt dies zu Stundensätzen zwischen 75 Euro und 300 Euro. Die Tabelle bietet eine wertvolle Hilfestellung für Verhandlungen mit Auftraggebern. Rechtsanwalt Müller

15. September 2011
Mängel auch rügen, wenn Unternehmer gekündigt wurde
Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist. Bei VOB-Verträgen beträgt sie vier Jahre, ist die Anwendung der VOB/B nicht vereinbart, sind es nach BGB fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, Mängel an diesem Werk auf eigene Kosten beseitigen. Bauherren, die einen Mangel rügen, sollten bedenken: Es ist nicht nur die Pflicht des Unternehmers, sondern sogar sein Recht, den Mangel selbst zu beseitigen, erläutert Kollege Christian Meier. Rechtsanwalt Arneburg

30. August 2011
Bauherr darf zur Mängelbeseitigung Vorschuss fordern
Entdeckt ein Bauherr innerhalb der Gewährleistungsfrist einen Mangel, muss er den zuständigen Unternehmer oder Handwerksbetrieb schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Lässt der Unternehmer diese Frist verstreichen, muss der Bauherr keine zweite Aufforderung mehr schicken, sondern darf die Mängel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und vom ersten Unternehmer die Kosten hierfür verlangen. Der Bauherr kann dafür sogar vom säumigen Unternehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einfordern und zwar sofern er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist mit dem auf die Kosten entfallenden Umsatzsteueranteil. Etwas anderes gilt, wenn der Bauherr statt Vorschuss Schadensersatz verlangt. Dann kann er zunächst nur den Nettobetrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (also ohne Mehrwertsteuer) verlangen. Die Mehrwertsteuer kann er erst fordern, wenn der Mangel tatsächlich beseitigt wurde und die Mehrwertsteuer auch angefallen ist. Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er den auf die Mängelbeseitigungskosten entfallenden Umsatzsteueranteil weder als Vorschuss, noch als Schadensersatz verlangen. Rechtsanwalt Arneburg

26. August 2011
Bei Rechtsberatung an Expertise und Haftung denken
Seit Sommer 2008 ist das Rechtsdienstleistungsgesetz in Kraft. Seither können auch Architekten und Ingenieure bestimmte Rechtsberatungen übernehmen. Kommunen und öffentliche Auftraggeber drängen seither zunehmend Planer, auch baurechtliche Beratung zu übernehmen. Sie wollen damit Kosten sparen, überfordern die Planer damit aber völlig, denn ihnen fehlt nicht nur die rechtliche Qualifikation, sondern auch die Haftpflichtversicherung. Erteilen sie als Fachfremde einen falschen juristischen Rat, und ihrem Auftraggeber entsteht daraus ein Schaden, dann haften sie unter Umständen mit ihrem Privatvermögen. Baurechtsanwälte dagegen sind haftpflichtversichert. Rechtsanwalt Müller

20. August 2011
Investor darf zur Mängelbeseitigung Vorschuss fordern
Entdeckt ein Investor innerhalb der Gewährleistungsfrist einen Mangel, muss er den zuständigen Unternehmer oder Handwerksbetrieb schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Lässt der Unternehmer diese Frist verstreichen, muss der Investor keine zweite Aufforderung mehr schicken, sondern darf die Mängel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und vom ersten Unternehmer die Kosten hierfür verlangen. Der Investor kann dafür sogar vom säumigen Unternehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einfordern - und zwar - sofern er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist - mit dem auf die Kosten entfallenden Umsatzsteueranteil. Etwas anderes gilt, wenn der Bauherr statt Vorschuss Schadensersatz verlangt. Dann kann er zunächst nur den Nettobetrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (also ohne Mehrwertsteuer) verlangen. Die Mehrwertsteuer kann er erst fordern, wenn der Mangel tatsächlich beseitigt wurde und die Mehrwertsteuer auch angefallen ist. Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er den auf die Mängelbeseitigungskosten entfallenden Umsatzsteueranteil weder als Vorschuss, noch als Schadensersatz verlangen. Rechtsanwalt Arneburg

17. August 2011
Auftraggeber darf Vorschuss nur ohne Umsatzsteuer fordern
Hat ein Bauherr einen Unternehmer bereits einmal schriftlich zur Mängelbeseitigung aufgefordert und ihm dafür eine angemessene Frist gesetzt, ist eine zweite Aufforderung nicht mehr notwendig. Ist die Frist abgelaufen, ohne dass der Unternehmer die Mängel beseitigt hat, kann der Bauherr die Mängel durch ein anderes Unternehmen abstellen lassen und vom ersten Unternehmer die Kosten hierfür erstattet verlangen. Er kann sogar, bevor er die Mängel anderweitig beseitigen lässt, vom ursprünglichen Unternehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen - und zwar - sofern er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist - mit dem auf die Kosten entfallenden Umsatzsteueranteil. Etwas anderes gilt, wenn der Bauherr statt Vorschuss Schadensersatz verlangt. Dann kann er zunächst nur den Nettobetrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (also ohne Mehrwertsteuer) verlangen. Die Mehrwertsteuer kann er erst fordern, wenn der Mangel tatsächlich beseitigt wurde und die Mehrwertsteuer auch angefallen ist. Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er den auf die Mängelbeseitigungskosten entfallenden Umsatzsteueranteil weder als Vorschuss, noch als Schadensersatz verlangen. Rechtsanwalt Arneburg